Cosa significa edificio ante 42?

Le case “ante 42” sono state costruite prima della Legge Urbanistica del 1942. Perché è importante tracciarne l’origine anche per ristrutturarle o venderle?

L’Italia possiede uno dei patrimoni edilizi più antichi d’Europa, non solo per gli edifici storici, tanti e meravigliosi, ma anche per le abitazioni comuni. Nel 2021, Eurostat ha contato quasi il 54% degli edifici residenziali italiani datati prima del 1970; una percentuale superiore alla media europea che si attesta al 44,8%. Un’altra parte significativa di questi immobili risale a periodi persino antecedenti al 1942, quando non esistevano neppure le concessioni o le licenze edilizie. Quindi, nel mondo immobiliare si sente spesso parlare di edifici “ante 42”. 

È fondamentale comprendere il concetto di “ante” soprattutto quando si deve ristrutturare o vendere una casa, valutandone la conformità urbanistica e le eventuali esigenze di adeguamento alle normative vigenti. Scopriamo quali implicazioni comporta questa definizione, partendo dalle origini: la vecchia licenza edilizia.

Cosa si intende per licenza edilizia?

La licenza edilizia era un atto amministrativo che autorizzava la costruzione di nuovi edifici o la modifica di quelli esistenti. Venne introdotta con la Legge Urbanistica numero 1150 del 1942, e da allora divenne un requisito per le nuove costruzioni.

Tuttavia, prima del 1942, l’obbligo di ottenere una licenza edilizia non era uniforme su tutto il territorio nazionale, e spesso dipendeva dai regolamenti edilizi comunali. Pertanto, questa legge è il primo mattoncino che aprirà la strada a nuove norme urbanistiche e a esigenze di pianificazione del territorio. 

Quando è diventata obbligatoria la licenza edilizia?

Fino all’entrata in vigore della Legge Urbanistica, non esisteva un’unica normativa nazionale che disciplinasse la necessità di una licenza edilizia. Come accennato, in alcuni Comuni, specie nelle grandi città, l’autorizzazione alle nuove costruzioni dipendeva dai regolamenti edilizi locali.

Quindi, nel 1942 si stabilì per la prima volta l’obbligo generale di ottenere un titolo abilitativo per costruire all’interno dei centri abitati e nelle zone di espansione definite dai Piani Regolatori Comunali. Questo cambiò definitivamente il modo in cui veniva regolato lo sviluppo urbanistico del territorio.

Cosa vuol dire ante 42?

La legge del 1942 creò uno spartiacque tra un prima, e un dopo nel mondo dell’edilizia e dello sviluppo urbanistico. Perciò, un edificio “ante 42” è un immobile costruito prima dell’entrata in vigore della Legge Urbanistica del 1942. 

Oggi, questi edifici sono comunque considerati legittimi anche se privi di una licenza edilizia, poiché al tempo della loro costruzione non esisteva un obbligo generalizzato di ottenere un’autorizzazione formale. Tuttavia, in alcuni comuni dotati di regolamenti edilizi precedenti, potrebbe essere comunque richiesta una verifica sulla conformità dell’edificio rispetto alle norme vigenti all’epoca.

Per fare questo, bisogna “tracciare” l’origine di un edificio. Vediamo come. 

Come verificare se un immobile è ante 42?

L’operazione può essere complessa, e richiedere il supporto di esperti o di personale comunale. Ecco alcune strade da percorrere per verificare se una casa è “ante 42”:

  • Consultare le mappe catastali storiche: il Catasto può fornire informazioni sull’epoca di costruzione dell’edificio.
  • Rilievi aerofotogrammetrici: fotografie aeree storiche possono confermare la presenza dell’edificio prima del 1942.
  • Documentazione notarile e atti di compravendita: vecchi atti di compravendita potrebbero contenere informazioni sulla data di costruzione.
  • Archivio comunale: alcuni comuni dispongono di documentazione storica che attesti la costruzione di edifici prima del 1942.

Perché è importante sapere se una casa è “ante 42”

Dal 1942 a oggi, il quadro normativo è cambiato profondamente. La licenza edilizia è stata sostituita dalla concessione edilizia nel 1977, e successivamente dal permesso di costruire nel 2001. Inoltre, sono state introdotte nuove norme in materia di sicurezza, antisismica ed efficienza energetica, rendendo spesso necessario un adeguamento per gli edifici più datati.

La certificazione di agibilità, ad esempio, oggi è un requisito fondamentale per qualsiasi immobile destinato all’uso abitativo o commerciale, mentre per gli edifici storici sono previsti specifici vincoli di tutela.

SCOPRI ANCHE: Il certificato di agibilità è obbligatorio anche per un immobile ristrutturato?

Perciò, sapere se una casa è “ante ’42” (cioè costruita prima del 31 ottobre 1942) è importante per diversi motivi, soprattutto in ambito urbanistico e catastale:

Per la regolarità urbanistica

Molte case “ante 42” non hanno documenti ufficiali di costruzione, ma potrebbero comunque essere considerate legittime.

Per vendere una casa

Quando si acquista o vende un immobile, è necessario verificare la sua conformità urbanistica. Se è “ante ’42”, potrebbe non avere una licenza edilizia, ma comunque essere considerato regolare se esiste prova della sua esistenza prima di quella data. 

Per ristrutturare una casa

Se si vogliono fare interventi edilizi su una casa “ante ’42”, o destinare l’edificio ad attività commerciale, bisogna aggiornare la documentazione urbanistica per ottenere i permessi. In alcuni casi, potrebbe essere necessario un accertamento di conformità.

Come adeguare un immobile ante ’42

L’adeguamento non sempre è necessario, ma se si vuol vendere o ristrutturare è importante chiarire la situazione urbanistica per evitare problemi futuri o rischi per la sicurezza. Se una casa costruita prima del 1942 non ha una licenza edilizia, e si devono eseguire degli interventi, è possibile procedere come segue:

  • Recuperare documenti storici (planimetrie, foto d’epoca, estratti catastali) per dimostrare che l’edificio esisteva già prima del 1942.
  • Richiedere una verifica urbanistica presso il Comune, per ottenere il riconoscimento della conformità pregressa.
  • Presentare una CILA o SCIA in sanatoria, se ci sono stati lavori successivi al 1942 non documentati.
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